Prečo sa neoplatí vybavovať hypotéku na vlastnú päsť?

Image November, 2018

Prečo sa neoplatí vybavovať hypotéku na vlastnú päsť?


Mnoho ľudí žije stále v naivnej predstave, že sami si poradia najlepšie, prípadne, že im pri vybavovaní hypotéky stačí navštíviť kamennú pobočku. Prečo sa treba poradiť s odborníkom?


Povedzme, že by ste si dali aj tú námahu a porovnali si ponuky bánk, problém však je, že neviete aké parametre máte porovnávať. Väčšina ľudí pozerá v prvom rade na úrok, v dnešnej dobe je to však posledná vec, na ktorú sa pri vybavovaní hypotéky pozerajú kvalitní makléri.


Pred pár rokmi sa mi stala úsmevná situácia. Dnes je pre mňa úsmevná, v danom období nebola. Dostal som odporúčanie na klientov, vycestoval som za nimi do Popradu. Bol som u nich niekoľko krát. Dostali odo mňa komplexný finančný plán, okrem iného aj riešenie na vybavenie hypotéky, nakoniec však prestali dvíhať telefón. Nikoho nezaujímalo koľko hodín som precestoval, koľko peňazí ma to stálo a koľko času som im venoval. O rok aj pol ma títo klienti na moje prekvapenie kontaktovali. Znova som vycestoval a klientka sa mi priznala, že úver sa im nepodarilo vybaviť a mysleli si, že keď má známu riaditeľku v banke, že vybavia lepšie ako prostredníctvom mňa. Nevybavili.


Žiadny riaditeľ pobočky nemá také informácie ako šikovný maklér, ktorý vie úvery robiť.


Každá banka má nastavenú určitú politiku. Klient ktorý v jednej banke neprejde, alebo dostane veľmi zlé podmienky, tento istý klient môže byť pre inú banku veľmi dobrým klientom. Uvediem príklad z praxe, ktorý sa stal cca 2 roky dozadu. 


Klient mal účet v SLSP, nadštandardný príjem a na sporiacom účte mal odložených 50 000 eur. Potreboval hypotéku, od svojej banky dostal najlepšiu ponuku úrok niečo cez 4% p.a. Podotýkam po zľavách a výnimkách. Dôvod? Nemal úverovú históriu. Dal som ho do VUB banky, tam dostal 1,39% na 5 rokov a bol pre banku VIP klient.


Treba si uvedomiť že ideálna banka neexistuje, každá má svoje výhody aj nevýhody. Uvediem pár príkladov.


Keby ste chceli financovať nehnuteľnosť určenú na rekreáciu, väčšina bánk Vám nastaví splatnosť max 7 až 8 rokov. Jedna banka na trhu až 30.  

Chcete stavať a nemáte žiadne zdroje. Jedna banka na trhu Vám dá aj dnes 100% z hodnoty pozemku a k tomu ešte 18 500 eur na výstavbu v prvej tranži.

Len jedna banka na trhu dnes akceptuje príjem za obdobie 3 mesiace, vo všetkých ostatných musia zamestnanci pri hypotékach dokladovať príjem za obdobie 6 mesiacov.

Len jedna banka Vám dokáže refinancovať  úver a dať peniaze navyše v takej výške, aby nebrala do úvahy pomer refinancovanej čiastky a sumy ktorú beriete naviac.

Meníte zamestnanie a potrebujete hypotéku? Len pár bánk akceptuje kontinuálny prechod z jedného zamestnania do druhého. Viete ktoré to sú?


Ako vidíte rozdiely sú obrovské a orientovať sa v tom je umenie.


Ak nie úrok, ktoré parametre sú pri hypotéke dôležité?


Spomínal som, že úrok je tá posledná vec na ktorú prihliadam. Dôvod je jednoduchý, úrokové sadzby sú dnes v každej banke veľmi podobné a pri menších úveroch spraví poplatok za vedenie účtu mnoho krát rovnaký rozdiel, ako to, že máte na hypotéke o dve desatiny nižšiu úrokovú sadzbu.


Často krát sa stáva, že klientom hypotéka z ich príjmu ani nemusí vyjsť. V banke im nasľubujú hory doly a nakoniec je klient sklamaný. Zdatný poradca Vám vopred prepočíta, či Vám to z príjmu vyjde, ešte pred tým ako s Vami vôbec spíše žiadosť.


Schopný poradca neskúša v ktorej banke to vyjde a neobeháva všetky pobočky. Zistí Vaše potreby a vyberie jednu, maximálne dve banky do ktorej sa pošle žiadosť. Ide na istotu.  Mnoho krát sa stáva, že klienti na vlastnú päsť skúšajú, hypotéku im zamietnu, klient nevie dôvod a vznikne mu negatívny záznam v úverovom registri a aj banka ktorá by mu úver dala, mu ho už kvôli tomu, že mu úver zamietli inde-dať nemusí.


Šikovný poradca Vám povie vopred aké podklady si máte pripraviť, spíše s Vami žiadosť a všetky dokumenty zanáša na pobočku. Do banky idete až na podpis úverových zmlúv. Ušetrí sa tak mnoho času, pretože klient nemá odkiaľ vedieť aké podklady bude banka potrebovať. Pri každom účele a každej banke je to iné.


Ak potrebujete viac peňazí ako 80% z hodnoty, fundovaný poradca vie, v ktorej banke by to mohlo prejsť a v ktorej banke to určite neprejde.


Veľa krát sa stáva, že klienti kúpia mačku vo vreci, uvedomte si, že pracovníci v bankách sú tam na to, aby Vám predali ich produkty, povedia Vám to, čo Vám musia povedať, aby predali produkt. Mnoho klientov sa teší z nízkej úrokovej sadzby a neuvedomujú si, že reálny úrok sa môže pohybovať v úplne iných intenciách ako si mysleli. Takéto rozdiely vznikajú hlavne pri doplnkových produktoch, ktoré mnohé banky ponúkajú a sľubujú Vám  vďaka nim nižšiu sadzbu.


Kvalitný poradca Vám ukáže ako preplatiť na hypotéke čo najmenej.


Je mnoho premenných ktoré musí brať poradca pri hľadaní vhodnej hypotéky do úvahy. DTI, LTV, výšku príjmu, účel úveru, vek, vzdelanie klienta, vybrať vhodnú fixáciu, dobrý úrok, poplatky, zistiť úverovú históriu a hlavne sa veľa pýtať a detailne analyzovať klientovu situáciu. Nestačí mu vybaviť úver, treba ho na to pripraviť a zistiť či bude schopný záväzok bez problémov splácať. Ukázať mu spôsoby ako si vytvárať rezervu, aj na obdobie keď pôjdu sadzby smerom nahor. 


Ak si stále myslíte, že najlepšie si poradíte sami a nepotrebujete poradcu, prajem Vám veľa šťastia, budete ho potrebovať. Ak pristupujete ku svojim financiám zodpovedne a chcete mať hypotéku vybavenú rýchlo, kvalitne a preplatiť čo najmenej, budem rád keď ma kontaktujete.