Autorom blogu je Tomáš Maga: Financiám sa venujem roky viac ako na plný úväzok, aby som dokázal skutočne pomáhať svojim klientom, nielen s nimi uzatvárať zmluvy.
Dátum napísania: 14.10.2019
Posledná aktualizácia: 08.04.2021
Ako si vybaviť aj dnes 100% hypotéku?
Potrebu niekde bývať má zrejme každý z nás. Sme realitný národ a Slováci majú stále potrebu vlastniť nehnuteľnosť.
Za posledné roky sa na bankovom trhu udialo množstvo zmien. Banky postupne zrušili 100% hypotéky a postupne sa obmedzuje aj počet 90% financovaní.
V praxi to znamená, že ak si chceme kúpiť byt za 100 000 Eur, banka nám štandardne poskytne len 80% z hodnoty nehnuteľnosti - to znamená že na 20 000 Eur by sme mali mať vlastné zdroje.
Ako postupovať v situácii, ak vlastné zdroje pri vybavovaní hypotéky nemáme?
/Poznámka: v minulosti banky určité obdobie poskytovali aj 100% financovanie, vždy to však bolo s prirážkou k úrokovej sadzbe - takéto riešenie vo väčšine prípadoch nebolo výhodné, skôr sa oplatilo dofinancovať medziúverom zo stavebnej sporiteľne./
/Pre zaujímavosť: v minulosti jedna banka poskytovala aj viac ako 100% LTV. Peniaze mohli klienti využiť napríklad na zariadenie, prípadne rekonštrukciu. Banka počítala s nárastom cien nehnuteľností nakoľko v danom období boli nehnuteľnosti lacné./
V prvom rade odporúčam osloviť skúseného makléra, ktorý má s hypotékami skúsenosti a má zazmluvnené všetky hypotekárne banky.
Žiadny špecialista v banke nebude mať nikdy toľko skúsenosti ako fundovaný maklér, ktorý hypotéky robí.
Ak vlastné zdroje nemáme, v banke nám veľmi radi ponúknu spotrebný úver. Problém však je, že pri spotrebnom úvere zaplatíme výrazne vyšší úrok ako na hypotéke a maximálna doba splácania sa dá nastaviť štandardne na max 7 až 8 rokov. To výrazne zvýši našu splátku a môže sa stať, že nám ďalší úver v plnej výške už ani nemusí vyjsť.
Alternatívou môže byť dofinancovanie prostredníctvom stavebnej sporiteľne, hlavnou výhodou je možnosť natiahnuť si splatnosť na dlhšiu dobu a tým pádom znížime splátku. Stavebné sporiteľne dnes dokážu poskytnúť úver aj bez úverovej histórie klienta.
Pre porovnanie, ak by sme si v banke zobrali spotrebák vo výške 15 000 €
| Banka | Stavebná sporiteľňa |
| Úroková sadzba 2,9% | úrok: 4,2% |
| Splatnosť 7 rokov | Splatnosť 15 rokov |
| Splátka: 198 € | Splátka: 112 € |
Ako môžeme vidieť, rozdiel v splátke je 86 Eur mesačne.
Schválne som počítal najlacnejší spotrebák na trhu, priemerná úroková sadzba na spotrebných úveroch na dofinancovanie hypotéky sa pohybuje na úrovni 5,9% - to znamená, že splátka by bola až 218 eur plus splátka hypotéky. V tomto prípade by bol rozdiel už 106 eur a to môže byť pre rodinný rozpočet veľká záťaž.
Na trhu sú stavebné sporiteľne, ktoré vedia splatnosť nastaviť až na 30 rokov, ak by bol rozpočet na tesno, splátka na spotrebáku by sa dala ešte znížiť. Samozrejme, ak by sa to splácalo 30 rokov, preplatili by sme výrazne viac - avšak skúsený finančný poradca nám môže ukázať možnosti, ako investovať peniaze, ako si vytvoriť rezervu a teda ako preplatiť banke výrazne menej.
Zaujímavosť: Investovanie do ETF fondov - prečo je také obľúbené a aké má výhody a riziká?
Spojenie úverov do jedného výrazne zníži splátku.
Skúsený finančný poradca nám taktiež dokáže po roku tieto úvery spojiť do jedného, čím ušetríme na splátke, ale aj na celkovej preplatenosti.
Určovanie ceny nehnuteľnosti - podľa posudku alebo ceny nehnuteľnosti
Banky štandardne určujú hodnotu nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku. Popri tom prihliadajú aj na kúpnu cenu nehnuteľnosti. Platí, že štandardne vychádzajú vždy z tej nižšej sumy. To znamená, že ak máme znalecký posudok na 100 000 Eur a kúpnu zmluvu na 90 000 Eur, tak budú vychádzať zo sumy 90 000 Eur.
Na trhu sú však aj výnimky.
Dve banky vychádzajú zo znaleckého posudku: to znamená, že ak by sme si dali nehnuteľnosť ohodnotiť znalcovi, ktorý vie nehnuteľnosť naceniť na trocha vyššiu hodnotu, v pohode sa dá aj v dnešnej dobe vybaviť 100% financovanie.
V praxi to funguje trochu inak, ale pre jednoduchosť nebudem zachádzať do detailov. Máme reálne skúsenosti, kedy sme klientom takýmto spôsobom prefinancovali aj 140% z hodnoty nehnuteľnosti, samozrejme jednalo sa o bonitnejších klientov s dobrou platobnou disciplínou, aby sme neposkytli úver klientovi, ktorý ho reálne nebude schopný splácať.
Na trhu je tiež banka, ktorá pri schvaľovaní vychádza z návrhu kúpnej zmluvy a keď je úver schválený, už neskúma reálnu výšku kúpnej ceny zapísanú v kúpnej zmluve.
Úrokové sadzby sú dnes veľmi podobné a preto úrok nie je ten najdôležitejší parameter.
V každom prípade odporúčam mladým ľuďom sporiť a našetriť si aspoň na časť z ceny nehnuteľnosti. Výjde to oveľa lacnejšie, ako platiť banke.