Viete ako sa dá financovať rekonštrukcia nehnuteľnosti?

Ako sa dá financovať rekonštrukcia nehnuteľnosti?

Možností, ako môžeme financovať rekonštrukciu nehnuteľností, je viac. Bonitní klienti môžu rekonštrukciu zaplatiť z úspor, no toto riešenie nie je pre všetkých. Drvivá väčšina klientov si na rekonštrukciu musí peniaze požičať.

Rekonštrukciu nehnuteľnosti viete financovať:

• spotrebným úverom,
• medziúverom, prípadne stavebným úverom,
• účelovou a bezúčelovou hypotékou.

Výhoda spotrebného úveru a bezúčelovej hypotéky spočíva v tom, že nemusíte dokladovať účel použitia poskytnutých finančných prostriedkov. Po spotrebnom úvere siahnite len v prípade, že ide len o finančne nenáročnú rekonštrukciu (do cca 5 – 7 tis. €), alebo aj vtedy, ak sú náklady na znalecký posudok (cca 100-200 €) vo vzťahu k požadovanému úveru významnou nákladovou položkou.

Mnoho klientov mylne predpokladá, že úrok je pri výbere banky ten najdôležitejší parameter. Skúsený hypotekárny poradca však vie, že je to práve naopak - úrok je ten najmenej podstatný parameter. Ak by ste si však chceli pozrieť aktuálne úrokové sadzby hypoték, môžete tak urobiť cez tento odkaz: Porovnanie hypoték

Pri bezúčelovej hypotéke, tzv. americkej hypotéke, si dajte pozor, cez akú banku ju idete riešiť.

Na trhu totiž existujú banky, ktoré majú pri tomto type úveru kratšie splatnosti a prirážky k úrokovej sadzbe. Týmto bankám sa radšej vyhnite a vyberte si tie, kde viete využiť dlhšiu splatnosť a sadzbu vám poskytnú bez prirážky.

Rozdiely sú taktiež v percentuálnom objeme financovania, čiže na koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti vám banka dokáže poskytnúť úver. Čím viac percent z hodnoty nehnuteľnosti vám banka môže zafinancovať, tým je to samozrejme lepšie.

Výhoda hypotéky spočíva v dlhej splatnosti a v nižších úrokových sadzbách

Ak už máte hypotéku, prípadne ďalšie úvery, je vhodné sa o všetkom porozprávať s fundovaným finančným sprostredkovateľom, ktorý príde na najlepšie možnosti financovania a taktiež vám dokáže na počkanie prepočítať váš úverový rámec.

Dlhá splatnosť hypoték sa voči spotrebným úverom alebo medziúverom oplatí najmä vtedy, ak financujete nákladné rekonštrukcie. S dlhšou splatnosťou úveru totiž klesá výška splátky.

Dajte si pozor, ak financujete rekonštrukciu úverom zo stavebnej sporiteľne. Kým sa prekleniete z fázy medziúveru do fázy stavebného úveru, splácate úroky z celej požičanej sumy, a takto preplatíte priveľa na úrokoch.

Finančný poradca vám predostrie možnosti konsolidácie - zlúčenia viacerých úverov do jedného výhodného za účelom zníženia celkovej splátky. Tiež vám spočiatku nemusí vychádzať úverový rámec a pod., no skúsený hypotekárny špecialista predostrie riešenie, o ktorom vám v banke nepovedia. Počítajte s tým, že pri hypotéke budete potrebovať znalecký posudok.

Pri účelovej hypotéke je možné vo väčšine bánk dokladovať účel-rekonštrukciu aj spätne, a to väčšinou do 12 mesiacov od kedy bola nehnuteľnosť rekonštruovaná.

Predtým, ako sa pustíte do vybavovania úveru, si však sadnite s odborníkom, ktorý vám urobí presný rozpočet toho, koľko vás rekonštrukcia nehnuteľnosti bude stáť.

Kedy ohlásiť rekonštrukciu starého domu alebo bytu?

Povinnosti pri rekonštrukciách legislatívne vymedzuje stavebný zákon. Stavby, ich úpravy a starostlivosť o ne, sa podľa zákona delia do kategórií na tie, kde potrebujete:

• Stavebné povolenie - V prípade, ak staviate nanovo alebo zásadne meníte stavbu – pristavujete, nadstavujete alebo robíte veľké stavebné úpravy, napríklad zasahujete do nosných múrov alebo ovplyvňujete vonkajší vzhľad stavby (s výnimkou farebnosti).
• Ohlasovacia povinnosť - Stavebné povolenie nepotrebujete, avšak ohlasovaciu povinnosť máte pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej, pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu, požiarnu bezpečnosť, životné prostredie okolo stavby, alebo ak je vaše bývanie zároveň kultúrnou pamiatkou. Úradu musíte nahlásiť aj položenie elektronických komunikačných sietí (napríklad internetu) stavieb určitej veľkosti a výšky.

Bez ohlasovania a iných zákonných povinností môžete vo svojom bývaní vykonať malú rekonštrukciu, ktorá predstavuje kvalitatívnu, nie kvantitatívnu zmenu stavby, takzvané „udržiavacie práce“. Patria sem opravy a výmena dverí, okenných otvorov, okien, elektroinštalácie, omietok, fasád, strešnej krytiny, odkvapov, ističov, svietidiel, kabeláže, izolácií, podláh, komínov, zábradlí, kuchynských liniek, vstavaných skríň či oplotenia.

Na čo by ste ešte nemali zabudnúť pri financovaní rekonštrukcie účelovou hypotékou?

• Pred podaním žiadosti majte pripravené platné stavebné povolenie / ohlásenie stavby 
• Banka vyžaduje aj zoznam plánovaných prác a fotografie pred, počas a po nich
• S rekonštrukciou začnite až vtedy, keď vám banka schváli hypotéku a umožní jej čerpanie
• Presne dodržte účel, na ktorý bola hypotéka schválená, aj stavebný zákon, aby ste neohrozili svoje čerpanie úveru
• Musíte počítať aj s nákladmi na poistenie nehnuteľnosti

Financovanie rekonštrukcie nehnuteľnosti na základe právoplatného stavebného povolenia v jednotlivých bankách – podmienky a iné špecifikácie

ČSOB a financovanie rekonštrukcie nehnuteľnosti

• modernizácia a oprava nehnuteľnosti
• refundácia dokladov starých max. 12 mes. od dátumu podania žiadosti o prvé čerpanie
• do 50 000 € - žiadne podklady (čestné vyhlásenie)
• nad 50 000 € - všetko čo je nad 50 000 € je potrebné dokladovať bločkami a faktúrami (do 6 až 18 mes. je potrebné dokladovať účel)

 

mBank a financovanie rekonštrukcie nehnuteľnosti

• aktuálne fotografie a v prípade stavebného povolenia aj potvrdené stavebným dozorom
• rodinný dom, byt, apartmán, rekreačnú nehnuteľnosť na účel bývania, polyfunkčná budova, stavebný pozemok
• do 6 mes. od podpisu úverovej zmluvy
• 90% LTV zároveň max. 500 000 €
• Rekonštrukcia/modernizácia: faktúry + výpis z bežného účtu potvrdzujúci úhradu faktúry, resp. zmluvu o dielo + výpisy z bežného účtu. Nie je možné akceptovať doloženie iba faktúry bez výpisu z účtu, nie je možné akceptovať doloženie bločkov, príjmových dokladov atď.
• Je možné refundovať náklady až 18 mes. spätne

 

365 bank a financovanie rekonštrukcie nehnuteľnosti

Plánovaná rekonštrukcia:

• financovanie plánovanej rekonštrukcie údržba
• predmetom rekonštrukcie musí byť zakladaná nehnuteľnosť

Refundácia:

• refundácia nákladov na vykonanú rekonštrukciu
• max. 50 000 € a zároveň max. 80% LTV
• predmetom rekonštrukcie musí byť zakladaná nehnuteľnosť

Čo je možné?

• drobné udržiavacie práce
• výmena okien, sanita, dlažba, obklady
• zariadenie nehnuteľnosti (kuchynská linka, obývacia stena a iné....)
• vymaľovanie interiéru, exteriéru nehnuteľnosti
• murovanie jadra bytu

Čo nie je možné?

• nadstavba, prístavba pri rodinných domoch
• výmena, rekonštrukcia strešnej krytiny (nosných rámov)
• výstavba drobných stavieb, ktoré zasahujú do nehnuteľnosti
• iné zásahy, ktoré narúšajú a pozmeňujú tvar rodinného domu

K schváleniu žiadosti klient predkladá fotografie zámeru rekonštrukcie; na fotografiách musia byť zachytené prvky, ktoré klient plánuje rekonštruovať, v ich pôvodnom stave; výška úveru a LTV - štandardné podmienky.

Refundácia rekonštrukcie, t. j. spätné financovanie už vykonanej rekonštrukcie - k schváleniu žiadosti klient predkladá čestné vyhlásenie o vykonaní rekonštrukcie; výška úveru a LTV - do výšky 50 000 € a max 80% LTV (bez možnosti výnimky).

 

Slovenská sporiteľňa a financovanie rekonštrukcie nehnuteľnosti

Pri rekonštrukcii nehnuteľnosti banka nepožaduje dokladovanie účelu úveru.

Ak je však úver poskytnutý na rekonštrukciu domu postupným financovaním, klient dokladuje čerpanie štandardným spôsobom:

• fotodokumentácia pred a po zmene rekonštrukcie
• byt, rodinný dom, rozostavaný rodinný dom, apartmánový dom, "mestské" apartmány (nebytové priestory na bývanie), stavebný pozemok
• do 6 mes. od podpisu úverovej zmluvy
• 90% LTV
• do 70% LTV nie je potrebné dokladovať účel; nad 70% LTV fotografie pred a po rekonštrukcii (do pol roka od čerpania sa musí zdokladovať účel) / znalecký posudok

 

Tatra banka a financovanie rekonštrukcie nehnuteľnosti

Podľa metodiky banky je možné bez ďalších doplňujúcich podmienok. Musí však ísť iba o rekonštrukciu nehnuteľnosti, kde má žiadateľ akýkoľvek spoluvlastnícky podiel.

• Položkovitý rozpočet + fotografie (do pol roka od čerpania sa musí zdokladovať účel - zamestnanec banky môže prísť na kontrolu).

 

UniCredit Bank a financovanie rekonštrukcie nehnuteľnosti

Rekonštrukcia nehnuteľnosti do 40 000 €

Klient vie jednoducho a bez zbytočnej byrokracie a podmienok financovať rekonštrukciu svojej nehnuteľnosti. Pre účel rekonštrukcie nehnuteľnosti do výšky 40 000 € banka nevyžaduje:

• súhlas stavebného úradu s ohlásenou rekonštrukciou,
• faktúry a bločky,
• rozpočet stavebných prác, ak rekonštrukcia nepresiahne náklady 40 000 €.

Ďalšie podmienky pre využitie tohto postupu:

• úver je zabezpečený dokončenou nehnuteľnosťou a táto nehnuteľnosť spĺňa štandardné podmienky vhodnosti zabezpečenia pred realizáciou rekonštrukcie v zmysle ustanovení tohto vnútorného predpisu,
• súčasná hodnota zakladanej nehnuteľnosti je dostačujúca,

Upozornenie:

• tento postup nie je možné použiť pri schválení úveru na budúcu hodnotu nehnuteľnosti po jej rekonštrukcii – čerpanie je jednorazové.
• na jednu nehnuteľnosť (bez rozdielu, či ide o financovanú alebo zakladanú nehnuteľnosť) je možné poskytnúť úver s postupom pre rekonštrukciu do 40 000 € len jedenkrát.
• celkový rozpočet nákladov rekonštrukcie nepresahuje 40 000 €.
• Ak banka poskytla úver ako účelový, je oprávnená kedykoľvek po dobu trvania zmluvného vzťahu požiadať klienta o preukázanie účelového použitia úveru v nej stanovenej lehote. Ak klient nepreukáže účelové použitie úveru, banka je oprávnená požadovať zaplatenie zmluvnej pokuty 3% z výšky poskytnutého úveru.

Rekonštrukcia nehnuteľnosti nad 40 000 eur

Zabezpečenie úveru – iná skolaudovaná nehnuteľnosť

• k schváleniu, prípadne najneskôr k čerpaniu úveru, bude predložené právoplatné stavebné povolenie k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom financovania
• čestné vyhlásenie, ktoré bude obsahovať rozpočet nákladov výstavby, resp. rekonštrukcie v jednotlivých položkách
• po vyčerpaní 80% z výšky schváleného úveru bude pobočkou realizovaná obhliadka rekonštruovanej nehnuteľnosti, ktorej súčasťou bude vytvorenie fotodokumentácie a spísaný protokol o stave stavby a zrealizovaných prácach v kontexte rozpočtu, ktorý klient predložil pred schválením úveru
• záverečné čerpanie 20% z úveru bude uvoľnené až po vykonaní obhliadky a kontrole dokumentácie

Potrebná dokumentácia:

• znalecký posudok zakladanej nehnuteľnosti za účelom uzatvorenia záložnej zmluvy a zriadenia záložného práva
• aktuálny list vlastníctva k pozemku použiteľný pre právne úkony nie starší ako 3 mes.
• nadobúdacie doklady k pozemku
• čestné vyhlásenie o rozpočte nákladov na výstavbu/rekonštrukciu po jednotlivých položkách
• právoplatné stavebné povolenie (ku schváleniu, resp. čerpaniu) pozn.: POZOR! Ak dom stavajú manželia v BSM, na stavebnom povolení musia byť uvedení obaja!
• aktuálne fotografie stavby dokumentujúce stav dokončenosti (interiér aj exteriér)
• Banka načerpá hypotekárny úver na základe čestného vyhlásenia; následne pôjde zamestnanec banky na obhliadku nehnuteľnosti

 

VÚB banka a financovanie rekonštrukcie nehnuteľnosti

• čestné vyhlásenie, prehľad stavebných prác a materiálu, aktuálna fotodokumentácia stavby
• byt, rodinný dom, rozostavaný rodinný dom, rekreačný objekt (splatnosť na 8 rokov), stavebný pozemok
• do 6 mes. od podpisu úverovej zmluvy
• 90% LTV

Dokumentácia:

• Čestné vyhlásenie (tlačivo banky) + fotografie - do 12 mes. od čerpania je potrebné dokladovať účel poskytnutého úveru

 

Prima banka a financovanie rekonštrukcie nehnuteľnosti

• fotodokumentácia nesmie byť staršia ako 1 mes. (zachytáva interiér aj exteriér)
• byt aj rozostavaný, rodinný dom aj rozostavaný, stavebný pozemok
• do 6 mes. od podpisu úverovej zmluvy
• 90% LTV
• Jedna osoba 70-75% LTV, dve osoby v úvere 80% LTV.
• Limit na výšku úveru, ktorý je obmedzený podľa počtu žiadateľov a lokality nehnuteľnosti.

Dokumentácia:

• faktúry alebo bločky / fotografie pred a po (dokladovanie do 6 až 18 mes.), do 50% LTV nie je potrebné nič dokladovať

Vo väčšine bánk má klient na dokladovanie použitia prostriedkov lehotu 6 mes., táto lehota sa dá vo väčšine bánk predĺžiť.

 

BKS bank a financovanie rekonštrukcie nehnuteľnosti

• nutná konzultácia s bankou

Zrýchlené čerpanie úveru na rekonštrukciu – v ktorej banke je to možné?

V praxi to funguje tak, že banka vám púšťa peniaze v tranžiach – po častiach. Dávajú vám peniaze po dokončení konkrétnej časti stavby. Banke potom vydokladujete, aké práce ste na nehnuteľnosti spravili. Treba si však dať pozor, lebo každá banka má rozdielnu metodiku v púšťaní jednotlivých tranží.

Banka:	ČSOB	mBank	365 bank	Slovenská sporiteľňa	Tatra banka	UniCredit bank *	VÚB banka	Prima banka	BKS bank
Zrýchlené čerpanie na rekonštrukciu:	Áno	Áno	Áno	Áno	Áno	Áno	Áno	Áno	Individuálne
* UniCredit bank: Klient má možnosť navýšiť prvé čerpanie úveru na výstavbu/rekonštrukciu až o 18 500 € nad aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti a aj poistením úveru (CPI) hradené navýšením úveru. Čiastka úveru určená pre účel výstavba/rekonštrukcia je aspoň 37 000 € a viac, v prípade súbehu účelov sa počíta len čiastka na účel výstavba/rekonštrukcia. Banka za toto zrýchlené čerpanie bude inkasovať poplatok po dobu poskytnutia prostriedkov na Zrýchlenú výstavbu vo výške 50 € mesačne (kým nedosiahne 100% LTV). Je nutné predloženie kolaudačného rozhodnutia do 6 mes. od dátumu posledného čerpania úveru.

Dotácia na obnovu rodinného domu

V prípade, že sa rekonštrukcia domu týka zateplenia, môže byť možnosťou financovania aj dotácia. Je súčasťou plánu obnovy a odolnosti Slovenskej republiky. Jej cieľom je znížiť energetickú náročnosť domov. Získať ju môžete v prípade, že ste majiteľom rodinného domu skolaudovaného pred 1.1.2013 a obnovou dosiahnete úsporu primárnej energie minimálne o 30 %. Príspevok má maximálnu výšku 19 000 €. Môžete sa oň uchádzať do 28.2.2023 alebo do vyčerpania pridelených prostriedkov. Spravíte tak vyplnením žiadosti na stránke programu Obnov dom, kde nájdete aj všetky podmienky, ktoré musíte splniť. 

Záver

Ako máte možnosť vidieť, hypotéka je komplikovaný produkt, preto je lepšie, ak sa poradíte s fundovaným hypotekárnym špecialistom. Ja a môj tím viac ako 30-tich odborníkov máme pobočky po celom Slovensku. Pokiaľ máte záujem o profesionálne služby, stačí ma kontaktovať.