Prehľad najefektívnejších možností na investovanie do nehnuteľností

Slováci ako realitný národ

O Slovensku sa hovorí, že sme realitný národ. Pre mnohých Slovákov je investícia do vlastného bývania práve tou najväčšou životnou investíciou. Posledné roky tomu pomohol aj fakt, že nehnuteľnosti boli cenovo veľmi dostupné a úrokové sadzby boli na svojich historických minimách.

Udalosti v roku 2022 však spôsobili, že bývanie sa pre mnohých Slovákov postupne stáva čoraz menej dostupné až nedostupné. 

V porovnaní so západom, kde väčšina ľudí žije v podnájme, na Slovensku je vlastná nehnuteľnosť spojená s určitým pocitom istoty, zabezpečenia, spoločenského statusu a tiež tu hrá rolu fakt, že u nás vo veľkej miere absentuje nájomné bývanie.

Keďže sa úrokové sadzby hypoték od začiatku roka 2022 zvýšili, realitný boom sa spomaľuje a mnoho analytikov očakáva v roku 2023 stagnáciu, či dokonca pokles cien nehnuteľností, najmä tých starších. 

Existuje viacero možností ako investovať do nehnuteľností. Okrem priameho nákupu nehnuteľností, prípadne investičných nehnuteľností, môžeme do realitného trhu investovať aj prostredníctvom realitných fondov alebo nákupom realitných cenných papierov.

Investičný byt alebo iná investičná nehnuteľnosť

Ak kupujeme investičný byt, sú s ním spojené ďalšie starosti a náklady, nie len finančné, ale aj časové. 

Musíme nájsť zodpovedného nájomníka, riešiť s ním zmluvy o prenájme, sledovať spotrebu energií, riešiť rôzne situácie so správcom bytového domu, správcom daní, a po rokoch renovovať vybavenie nehnuteľnosti, prípadne aj samotnú nehnuteľnosť v dôsledku amortizácie. 

Na príjem dosiahnutý z prenájmu sa navyše vzťahuje daň z príjmov z prenájmu.

V prípade investičných nehnuteľností nemusí ísť výlučne o byty, môže ísť aj o polyfunkčné objekty, výrobné haly, pozemky, garáže či garážové státia,... atď. 

Vždy si treba prepočítať návratnosť takejto investície a počítať s rizikami, ktoré môžu nastať.

Investovanie do realitných fondov – špeciálne fondy nehnuteľností na Slovensku

Investovanie do realitných fondov je ďaleko pohodlnejšie a časovo nenáročné v porovnaní s investičnou nehnuteľnosťou. 

Existujú rôzne typy realitných fondov, najviac sa na Slovensku predávajú realitné fondy slovenských správcovských spoločností. 

Výhody investovania do realitných fondov

Realitné fondy sú dobre diverzifikované a zarábajú na predaji, no tiež aj na prenájme nehnuteľností, ktoré obsahujú. Ide napríklad o obchodné centrá, administratívne budovy, hotely, rezidenčné projekty, logistické parky, kúpeľné domy a pod.

Realitné fondy sú pestrým mixom rôznych typov nehnuteľností pôsobiacich v rozličných sektoroch. Fond profituje na širšej škále odvetví a môže tak vykryť straty pri menej prosperujúcich odvetviach práve tými úspešnejšími.

Dohodnuté nájmy sú zazmluvnené na roky dopredu, čo zabezpečuje stabilný výnos pri nízkej miere volatility (kolísavosti) investície. Investor v realitných fondoch profituje z príjmu z nájmov nehnuteľností vo fonde, ale tiež z rastu ich trhovej hodnoty.

Investovanie do realitných fondov je bez akýchkoľvek starostí o správu, čo je tiež nespornou výhodou oproti priamemu vlastníctvu nehnuteľností.

Nevýhody investovania do realitných fondov

Nevýhodou realitných fondov v porovnaní s inými typmi investičných produktov (Napr.: REIT ETF fondy, akciové ETF fondy, akcie,... ) sú rádovo vyššie správcovské poplatky a automatické zdaňovanie výnosov dosiahnutých z takýchto investícií, a to formou zrážkovej dane pri spätnom odpredaji fondu (redemácii).

Investovanie vo fondoch je skôr “nehmatateľná” záležitosť - ako investor síce vlastníte podiel na všetkých nehnuteľnostiach fondu, ale investovanie prebieha trocha inak ako klasický prenájom investičného bytu, garáže či budovy, ktorú vlastníte.

Aktuálne k 8.11.2022, Zdroj: ass.sk

Porovnanie historickej výkonnosti slovenských realitných fondov
Názov fondu	3 roky % p.a.
365.invest Capital FKI o.p.f. - 365.invest	*
365.invest Equity FKI o.p.f. - 365.invest	*
AM SLSP ERSTE Realitná Renta, o.p.f., R01	*
AM SLSP ERSTE Realitná Renta, o.p.f., R02	0,90
M SLSP Realitný fond	-3,60
GOLDSIDE Real Estate Fund, o.p.f.	4,96
HB Reavis Stredoeurópsky Realitný fond	6,08
IAD - Korunový realitný fond	5,54
IAD - Prvý realitný fond	4,51
KLM real estate fund o.p.f. - 365.invest	4,65
PARTNERS Fond realitných investícií, o.p.f.	*
Realitný o.p.f - 365.invest	2,83
Realitný plus o.p.f. - 365.invest	1,00
TAM - AP Realitný fond	*
TAM - Realitný Fond	3,86
TAM - Realitný fond II.	*
Wood & Company Office Podfond	8,03
Wood & Company Retail Podfond	7,13

Investovanie do svetových realitných fondov - REIT

Z hľadiska poplatkov a daní sú zaujímavejšie svetové realitné fondy REIT (Real Estate Investment Trust), ktoré viete nakúpiť aj na burze prostredníctvom ETF fondov. 

Tip: Pozrite si podrobný návod, ako a prečo investovať do ETF fondov.

Výnosy z cenných papierov obchodovaných na burze, kde spadajú aj REIT ETF, sú po splnení časového testu oslobodené od dane.

Historická výkonnosť fondu BlackRock iShares Global REIT ETF

Tu však treba počítať aj s vyššou kolísavosťou a je potrebné zohľadniť aj časový horizont vzhľadom na charakter investície a tomu prispôsobiť charakter portfólia - čiže správne nadefinovať podiel „realitnej“ zložky na celkovom investičnom portfóliu.

Tiež je vhodné zvoliť fondy, ktoré majú dostatočne diverzifikované riziko, a to naprieč typológiou nehnuteľností do ktorých investujú, či geografickou a odvetvovou špecifikáciou. 

Pandémia nám ukázala, že ani tento typ investovania nie je bez rizika.

Porovnanie investície: investičná nehnuteľnosť vs. realitné fondy

Porovnanie dvoch typov investície je z veľkej časti abstraktné, keďže nie je možné s istotou predpovedať budúci vývoj či už cien nehnuteľností, cien nájmov, ale aj vývoj na finančných trhoch, ktoré potom ovplyvňujú výkonnosť REIT fondov. 

Cieľom tohto článku je ilustratívnym spôsobom priblížiť a zadefinovať rozdielne aspekty a charakteristiky.

Investovanie do investičného bytu

Ak by sme sa bavili o investičnom byte, berte do úvahy, že po 30 rokoch od splatenia hypotéky máte starý byt, do ktorého treba v čase investovať ďalšie zdroje. 

Povedzme, že dnes kúpite investičný byt v hodnote 300 000 eur. Kúpu investičného bytu zafinancujete z 80-tich percent hypotékou a z 20-tich percent vlastnými úsporami. 

• Potrebné vlastné zdroje: 60 000 eur
• Hypotéka: 240 000 €
• Splatnosť hypotéky: 30 rokov
• Úroková sadzba hypotéky: 4 % p.a.
• Splátka hypotéky: 1 146 € mesačne

Ak by sa úroky nehýbali a počas celej doby 30 rokov ostali nemenné, preplatenosť hypotéky (to, čo za požičané peniaze zaplatíme banke navyše) je cca 173 000 €, ako sa budú hýbať úroky v čase nikto nevie. 

K tomu je potrebné pripočítať aj ďalšie náklady na rekonštrukcie, opravy či daň vyplývajúcu z vlastníctva investičnej nehnuteľnosti. 

Priemerný zisk z takejto investície do nehnuteľnosti sa hýbe medzi 3 až 7% ročne, 7% je maximum. 

Na predpokladaný zisk má vplyv mnoho faktorov, v tomto prípade aj nárast úrokových sadzieb, menšia dostupnosť hypoték, hroziace výrazné zdraženie nákladov na energie. Nič to však nemení na fakte, že po 30 rokoch máme starý, opotrebovaný byt a jeho hodnota do budúcna bude otázna.

Na budúcu hodnotu nehnuteľnosti vplýva mnoho faktorov, najzásadnejší je demografický vývoj, populácia starne, prirodzený prírastok obyvateľstva sa znižuje, mnoho ľudí odchádza do zahraničia. Je preto potrebné zodpovedať si aj základnú otázku: „Kto bude kupovať v budúcnosti túto nehnuteľnosť?“

Ponuka investičného bytu na prenájom na realitnom portáli - nehnuteľnosť je v trhovej hodnote zhruba 300 000 €

Cena prenájmu, ktorú môžete dostať za nehnuteľnosť v hodnote 300 000 € v Bratislave je aktuálne zhruba 750 € mesačne. 

Po zdanení daného príjmu je čistý zisk z prenájmu niekde na úrovni 610 € mesačne. 

Čistý zisk výrazne ohrozujú ceny energií (elektrina, plyn), ktoré by mali v najbližšom období vzrásť. Nájomné zmluvy majú častokrát vsunutú doložku, ktorou nájomca nehnuteľnosti znáša zmenu cien energií na svoj vrub a teda prípadné zvýšenie cien by sa nemalo prejaviť v poklese ziskovosti z prenájmu.

Ak vezmeme do úvahy hodnotu nehnuteľnosti v sume 300 000 € a porovnáme ju s ročným ziskom z prenájmu 7 300 €, tak ročný zisk dosiahnutý v prvom roku, a to výlučne z prenájmu je vo výške 2,4 %. 

K tomu môžeme pripočítať medziročnú zmenu trhovej ceny nehnuteľnosti, ktorá je variabilná a závisí od vývoja na realitnom trhu, stavu nehnuteľnosti, lokality a podobne.

Predpokladaný zisk z Investície do investičného bytu v hodnote 300 000 € za 30 rokov
Zisk z prenájmu:	219 000 € (= 7300 € ročne x 30 rokov)
Zisk z navýšenia ceny nehnuteľnosti:	? € (nie je možné jednoznačne predpovedať, graf vývoja cien nehnuteľností v SR nižšie)

Od roku 2002, do roku 2021 sa priemerná cena za m2 nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku zvýšila z pôvodných 590€/m² na nových 2700€/m². 

Za dlhých cca 20 rokov teda cena vzrástla o 460 %. Možno sme práve na sklonku prasknutia realitnej bubliny a čaká nás rovnaký scenár ako tomu bolo v roku 2008, kedy sa ceny nehnuteľností prepadli a mali klesajúci charakter. 

Dialo sa tak v období medzi rokmi 2008 – 2013.

Vývoj cien nehnuteľností na bývanie v SR - Priemerné ceny nehnuteľností v € za m²

Pri sledovanom historickom vývoji cien nehnuteľností môžeme s vysokou pravdepodobnosťou očakávať, že cena za m² nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku za najbližších 30 rokov vzrastie. Odhadnúť tempo nárastu si však nedovolím.

Investovanie do svetových realitných fondov REIT s pomocou ETF fondov

Príklad: Klient zainvestuje na obdobie 30 rokov do REIT ETF fondov prípadne do kombinovaného realitno - akciového ETF portfólia.

• Prvotný jednorazový vklad: 60 000 €
• Vstupný poplatok investície: 5 %
• Investičný horizont: 30 rokov
• Následné vklady: 240 000 € t.j. 667 € mesačne

Vstupný poplatok, odmena pre investičného poradcu: 5%, 15 000 €, odpočítame ho z počiatočného vkladu.

Poznámka: Skôr než mi pod článok začnú písať nekompetentní poradcovia, že 5% vstupný poplatok je strašne veľa... Článok má za cieľ prepočítať rozdiel aj pri zaplatení najvyššieho možného vstupného poplatku a ukázať tak klientovi investičný potenciál. To, či dá niekto poplatok nižší, prípadne zadarmo, je každého osobná vec, o tom je trh. Nepoznám však žiadneho kvalitného investičného poradcu, ktorý by si nenechal za svoju prácu zaplatiť, pri potenciáli zhodnotenia je vstupný poplatok zanedbateľná čiastka, oveľa dôležitejšie sú priebežné náklady, ktoré obnáša samotná investícia a poplatky, o ktorých mnohí klienti častokrát ani nevedia.

Predpoklad budúcej hodnoty investície do REIT ETF fondov pri rôznom zhodnotení - Investujeme 45 000 € jednorazovo a 667 € mesačne po dobu 30 rokov
Scenár	Zhodnotenie	Budúca hodnota investície	Zisk
Pesimistický	7,0 % p.a.	1 183 293 €	898 173 €
Realistický	8,5 % p.a.	1 679 417 €	1 394 297 €
Optimistický	10,0 % p.a.	2 412 218 €	2 127 098 €

 

Tabuľka nižšie modeluje tri scenáre budúcej hodnoty investície, ak uvažujeme o vstupnom vklade 45 000 eur a investujeme mesačne 1 146 €, čo predstavuje mesačnú splátku pri 240 tis. hypotéke investičnej nehnuteľnosti. 

Predpoklad budúcej hodnoty investície do REIT ETF fondov pri rôznom zhodnotení  - Investujeme 45 000 € jednorazovo a 1 146 € mesačne po dobu 30 rokov
Scenár	Zhodnotenie	Budúca hodnota investície	Zisk
Pesimistický	7,0 % p.a.	1 771 485 €	1 313 925 €
Realistický	8,5 % p.a.	2 476 271 €	2 018 711 €
Optimistický	10,0 % p.a.	3 504 790 €	3 047 230 €

Poznámka: Prepočty sú bez zohľadnenia inflácie. 

O ETF fondoch píšem obšírnejšie v tomto článku: Čo sú to ETF fondy?

Ako vidíte, investičný byt nemusí byť vždy tá najrentabilnejšia investícia, všetko však závisí od konkrétnej situácie, potreby klienta a jeho cieľov.

Zhrnutie: Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľnosti v skratke

Výhodou investičného bytu je príjem plynúci z dvoch zdrojov, a to z prenájmu a z medziročnej zmeny trhovej ceny danej nehnuteľnosti. 

Nevýhodou investičného bytu je časová náročnosť danej investície, ktorá si vyžaduje nájdenie nájomcu, prípravu nájomnej zmluvy, a potom zabezpečenie vybavenia domácnosti tak, aby bol nájomca spokojný.

Ďalšou nevýhodou je zlá likvidita danej investície (predaj bytu trvá týždne, mesiace a niekedy aj roky), náchylnosť na zmenu daňových sadzieb, či potenciálna hrozba nárastu výdavkov za energie.

V prípade investovania do realitných fondov odpadá akákoľvek časová vyťaženosť, samotné investovanie spočíva v nastavení bankovej platby na účet správcu a investovanie beží plne v gescii investičného špecialistu. 

Ak sa bavíme o REIT ETF fondoch, zisk z takejto investície je za istých podmienok dokonca oslobodený od dane. 

Z pohľadu likvidity sú fondy obchodované na burze (ETF) vysoko likvidné a je ich možné rýchlo speňažiť - je to otázkou hodín, maximálne dní, čo je nepochybne veľká výhoda.